关于在老城复兴中提升楼宇经济的建议

振兴老城厢、发展楼宇经济、地铁经济都是市委、市政府确定的重点工作。三者在中心城区叠加，将有利于破解存量难题，催生新的机遇。建议抢抓地铁二号线开通机遇，在老城厢复兴过程中，重视提升和发展中心城区楼宇经济。

背景：老城厢楼宇经济起步早、有优势。

老城厢是常州城市格局起步的地方。上世纪八十年代起，各类高楼大厦拔地而起，老牌企业、商贸企业、总部企业聚集于此。据统计，目前老城厢范围内（天宁街道、南大街街道、荷花池街道）共有各类楼宇115栋，总建筑面积205.33万平米，入驻企业3630家，年贡献总税收11.15亿元，其中纳税千万元以上企业7家（不含天宁），楼宇税收千万元以上的21栋。入驻企业以老牌传统企业为主，如大华进出口、东星医疗、中房物业等。由于中心城区的综合配套优势、区位优势，新兴互联网、科技、文创、外来企业区域总部等服务型企业也纷纷入驻，如小象优品、程咬金招商等。传统企业和新兴企业融合发展、合作互补的趋势明显。这些形成了老城厢发展楼宇经济不可小觑的优势。

原因：老城厢楼宇经济面临的问题亟待解决。

老城现象内楼宇坐拥黄金地段，但大多建造年代较早，不同程度地存在外观破败、配套落后、停车困难、交通拥堵、物业低端等问题，这些问题限制了中心城区的承载力和发展力。一是形象老旧，与老城厢改造后的面貌不匹配。老城厢楼宇中70%建于上世纪，建筑立面风格以瓷砖和涂料为主，经历时光洗礼后大多显得斑驳，店招、排线、楼顶等比较杂乱。楼宇风貌与改造后老小区的面貌不匹配，与商圈改造升级的形象不匹配。二是功能不足，与企业的需要不符。受限于当时的设计理念和开发模式，老城厢楼宇企业在加装电梯、加强物业管理、更新公共空间、完善消防设施等方面的要求十分强烈，但由于产权分散程度不一，能够自主实施改造的不多。有些业主投资了楼宇，如今人都联系不上，属地政府促成自行改造的难度很大。一些企业由于企业形象功能的需要，选择到外地购置租赁资产办公。三是低效较多，拉低了整体物业价值。楼宇总体空置率接近20%，在已出租（使用）的面积中，也还存在着一些低效空间，整体感觉上中心城区的楼宇高效、高质的比较少。大量的政府机关房产和企事业单位外迁后造成了资源的进一步闲置。上海一家园区运营企业考察后说，这是“低效资产拉低了常州整体的物业价值”，也就是说，“我可以花5毛钱还可以的房子，就不会再去租2块钱的房子”。但是产权方更新提升楼宇的单位成本是固定的，物业价值过低也大大打消了产权方提升楼宇的积极性，造成了“越不改越租不出价格，越租不出价格越不改”的恶性循环。

对策建议：综合施策，加快推升老城厢楼宇，释放城区经济更大活力。

1.更加系统推进老城厢楼宇更新。老城厢复兴和轨道沿线整治等工作，实施了环境整治工程，取得了良好的效果。建议下一步在实施过程中，更加突出量质并举、内外兼顾，统筹推进、不留遗憾，防止内外两层皮，让改造过的每一栋楼都经得起审视。具体来说，实行“一楼一策”，即凡是改造的楼都要有“5个一”：一个立面提升方案、一个外部环境方案（交通、停车、管网、线路等）、一个内部功能方案（大厅、电梯、卫生间、消防设施等）、一个产业发展方案、一个招商入驻方案。方案由属地街道协调相关产权方完成，充分把每栋楼情况理清楚，发挥好政策改造外立面的政策撬动作用，推动产权人自主投资内部改造，成熟一栋干一栋，干一栋、成一栋、优一栋，打造时代精品。

2.加大对老城厢楼宇经济的奖补力度。老城厢楼宇内的老牌企业贡献了税源，但享受政府在房租等方面的奖补较少。相反如果搬到一些新兴园区和楼宇区，就能享受房租奖补优惠。如搬到市外就造成了税源流失，搬到市内则造成资源的闲置浪费，不利于城区经济的发展和城市活力的提升。因此，建议我市在制定创新发展政策、楼宇经济政策时，应能够充分重视对这块存量资源的扶持、奖补（天宁区曾出台过相关政策），或可以成立楼宇基金公司提供金融支持，想方设法调动楼宇管理方形象提升、功能提升、业态提升的积极性，对于恒远大厦等产业基础条件较好的特色楼宇重点投入打造，真正把楼宇品质提上新台阶。

3.加快国有资产盘活使用。国有资产产权集中，在中心城区楼宇经济发展中应起到引领示范作用。但是受限于现行的监督考核机制，出现了一些资产闲置多年也不改造、也租不出去的窘境，形成了前面所述的“低效资产拉低了常州整体的物业价值”的恶性循环。建议我市进一步创新国有资产盘活使用的监督考核机制，既放开手脚，按照市场化原则经营，更要主动担当，围绕如何做成、做优来实现国有资产保值增值。可以成立由市主管部门、资产所属单位、属地政府组成联席招商小组，放大资产包，增强谈判议价能力，引入全国全省一线楼宇改造运营团队，确保其具有长期投资的战略布局，并具备较强资金运作能力和项目运营能力，提高楼宇改造和业态布局水平，为城市型经济发展拓展新空间、