1.Q：“信托制”物业治理模式的概念是什么？

A：“信托制”物业治理模式是根据《中华人民共和国信托法》相关定义，将原来居民与物业企业的双方买卖关系，转变为业主大会为委托人、物业企业为受托人、全体业主为受益人的信义关系。业主通过业主大会表决，按月或定期众筹资金，并将小区一切公共资金（物业费和小区公共收益）纳入共有基金，委托专业物业企业运营管理，物业企业按照约定比例提取酬金，酬金以外的共有基金，由物业企业编制开放式预算，交由业主大会表决通过后，全部用于小区服务。这种模式其实是一种基层治理模式，主要涉及四方主体：业主大会为委托人；物业企业为受托人；全体业主为受益人；政府、社区、专业第三方等为监察人。它以“党建引领、公开透明、开放参与、信义为本”为新理念，通过“重构信任关系、创新财务制度、完善监督机制”等新措施，着力打造基层党组织、小区业主、物业企业“三元共治”的物业管理新格局。

2.Q：号称没有信托公司，实际上物业服务公司与信托公司有什么区别？

A：（1）根据《信托法》和国务院的相关条例规定，金融信托（或商事信托）业务的机构（不论是否叫“信托公司”）都必须办理特许经营牌照（俗称“持牌”），全国好像只有不到30家持有金融信托许可业务的（信托）公司；

（2）从事其他类型的信托，例如公益信托、慈善信托、遗嘱信托、预付费资金管理信托、私人财务信托、单位“互助会资金信托”等一般民事信托的机构，则无须申领牌照。只不过改革开放以来，发展最快的是金融信托而非一般民事信托，故大家一提“信托”二字，就想到了“信托公司（机构）”。但实际上信托这种资产管理机制，可以用在商事、民事、公益慈善等各个领域。物业管理信托，就是一种民事信托活动；

（3）两个信托之间的差异，不在信托机构的差异，而在信托目的的差异。设立信托目的是为了赚钱的，就是金融信托、商事信托；设立信托目的是管理资产（花钱）的，就是民事信托或慈善、公益信托。信托目的，是在信托文件（物业管理信托是通过《物业服务合同（信托制）》）中标明的；

（4）信托公司，从法人组织角度，可以做物业管理（民事）信托业务，但他们对物业管理事务不专业，而且他们也看不上这类不以赚钱为目的的信托业务；物业公司，不可以做金融信托等商事信托，他们也没有那个为委托人们赚钱的能力。但他们的专业是物业管理服务和小区风险控制。所以，他们做物业管理服务信托业务，是没有问题的。这就是两类机构的“差别”所在。

3.Q：“信托制”物业治理模式与传统“包干制”、“酬金制”物业服务模式有什么区别？

A:（1）“包干制”，在合同期内向全体业主承诺服务标准不变，承担一切管理后果责任。听起来很好，但由于其资金管理黑箱作业且服务过程不向业主们公开，故导致物业公司收了“每天扫地一次”的钱，却用“一周大扫除一次”或“业主什么时候投诉什么时候扫地”的办法来偷钱。这种“为业主服务越多、资金投入就一定越多，物业公司获利越少；反之服务水平越低，物业公司获利越多”的制度设计，导致了人为制造的业主与物业公司之间的严重“利益冲突”和双方的严重不信任。但随着市场每年通货膨胀的积累，签约时“足够”的物业费已经越来越入不敷出。但由于双方的不信任，业主一方无论如何不可能同意上调物业费。这样就造成了业主对物业公司服务不满意但又无法举证的窘境，并最终导致物业公司撤管的社会问题。但是，只要物业公司在，一切管理风险责任都由物业公司承担而不由全体业主承担。这应该是一个制度“优势”；

（2）“酬金制”也是物业公司承担管理后果风险，但决策权却在业委会手里。这就是决策权和后果责任的“责权不一致”的情况。另外，业委会决策导致管理服务资金不够时，由全体业主承担，也让业主们随时可能承担管理者们的决策失误导致的超额资金分摊的后果责任。另外，业委会与物业公司共同对业主施行暗箱操作，沆瀣一气瓜分业主共同利益，也是这种制度的弊端。说白了，如果从包干制转向酬金制，并不是“让业主们获得了权利”而是“让业委会几个人获得了权利”，而当这些权利不被监督时，结果可想而知；

（3）“信托制”是平衡了上述集中模式后的一种制度安排，管理权、管理后果责任都由物业公司持有和承担，但必须在阳光下运行。物业公司不需要“做雷锋”而获得有尊严的、阳光的报酬。除此之外，一切资金都不能用于谋私而只能用于小区物业管理服务事项，并随时接受任何业主的监督，即“还权于民”的制度。

4.Q：现有的管理模式与信托制的冲突如何解决？

A：所谓“现有的管理模式”，一定是基于开发商与物业公司的前期物业服务合同或业主大会与物业公司的物业服务合同所有条款体现的。从业主的视角看到的，一定是现在的物业公司不好，而一般不会思考“是否是模式不好”。因此，纵观我国各个物业管理冲突严重的小区，都是在不断地更换物业公司。

模式的冲突，就是机制的冲突，就是小区内的“上层建筑”的冲突。靠换一个执行人是解决不了的，唯有更换模式，即重新构建物业管理中的各方关系。从目前的实践结果看，信托制是众多可以成为模式中的最优模式，这也是其能入选“新时代枫桥经验”的原因。

模式的转换，有渐进式和“突变”式。采用渐进式的条件是模式的主导、制定者有机会在一个相对比较长的时间内有权对既有模式进行调整。而物业管理关系中，业主大会作为模式的主导、制定者是不具备这种能力的。因此，采用“突变”式是比较合理的，即业主大会通过组织召开一次会议，将原有的业主们普遍认为不合理的模式一次性调整到新的模式。从其他模式调整到信托制模式，对每个业主的行为规制没有什么调整，反而是赋予每个业主更多权利和机会。对行为规制调整的比较大的，即需要比较大改变的是物业公司。

因此，所谓“冲突”其实是物业公司在原来模式下“为自己牟利”与信托制的“为业主利益最大化”的严重利益冲突。他们自己愿意放弃传统模式，我们就称为“立地成佛”；不愿意，那就换一个愿意在“有固定报酬前提下，一切活动都以业主利益最大化为工作目标”的新物业公司。即业委会根据法定程序启动采用信托制选聘新的物业服务企业流程，并签署《物业服务合同（信托制）》。如果物业公司、业委会都不愿意现阶段导入信托制，小区里又没有爆发大量的物业管理纠纷，那小区物业管理模式保持现状也不是不可以。但是，我们仍然不要忘了“党建引领”这回事，要通过各种渠道，引领小区业主们走向“公开透明、公众参与、信义为本”的物业管理模式。