一、制定背景

为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号），规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场体系，保障集体经济组织和农民的合法权益，我局起草了《常州市钟楼区集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（以下简称《入市管理办法（试行）》），用于规范我区集体经营性建设用地入市工作。

二、制定依据

《入市管理办法（试行）》制定的主要依据有：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江苏省土地管理条例》等法律法规以及中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等相关法律、法规、规章和文件。

三、主要内容

全文共九章五十三条，包括总则、入市范围与途径、入市主体、入市方式、入市程序、收益管理、相关要求、法律责任和附则等内容，规范了集体经性建设用地入市管理。

四、热点问题

（一）什么是集体经营性建设用地？

答：本办法所称集体经营性建设用地，是指国土空间规划中确定为工业、商业等经营性用途（商品住宅开发除外）权属清晰，没有争议，并依法完成集体土地所有权登记的集体建设用地。

（二）符合什么条件的土地可以入市？

答：集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

1、产权明晰、无权属争议、已依法办理土地所有权登记；

2、未被司法机关、行政机关限制土地权利；

3、符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、生态环境保护规划和产业政策等要求；

4、土地补偿到位，缴清相关规费；

5、地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人及相关权利人书面同意随土地一同入市流转；

6、法律法规规定的其他条件。

（三）入市权利双方分别是谁？

答：入市的出让人为土地所有权人，可由代表其行使所有权的集体经济组织或村民委员会负责入市工作。

其中，属于镇（街道）集体经济组织所有的，由镇级集体资产管理部门或其代理人作为入市实施主体；

属于村集体经济组织的或者村内其他集体经济组织的，鼓励由镇、街道资产管理公司作为入市实施主体；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权。

入市的受让人是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得钟楼区集体经营性建设用地使用权。

（四）有哪些入市途径？

答：主要有三种入市途径：

1、直接入市：依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可直接就地入市。

2、零散用地整治后入市：允许各镇（街道）和农民集体在保证耕地不减少、建设用地不增加的前提下，经各方协调一致后对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，依据国土空间规划统一开展国土空间综合整治，重新划分宗地并调整确定产权归属后，编制规划条件入市。

3、调整入市：异地调整地块涉及不同集体经济组织的，可相互调换土地所有权；涉及不同级差的，可参考基准地价或土地估价专业评估机构的评估结果，采用货币补差等方式调换所有权。

（五）有哪些入市方式？

答：集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，在使用权期限内可转让、出租、抵押。

鼓励采用长期出租、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式供应。

（六）入市的程序？

答：入市程序共分为6个步骤：

1、前期准备：区自然资源主管部门依据详细规划（村庄规划）编制拟入市集体经营性建设用地的规划条件，参照基准地价等公示地价，参考土地估价专业评估机构的评估结果确定入市底价。

2、方案编制：入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、交易方式、入市价格、收益分配安排、集体经济组织内部土地经济关系调整等内容；

3、入市决议：村级入市主体编制集体经营性建设用地入市方案，应当经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表的同意，并在本集体经济组织所在地公示5个工作日，无异议后形成入市决议；

4、入市申请：由实施主体向区自然资源主管部门提出入市申请，区自然资源主管部门拟定入市供地方案报区政府批准后方可入市；

5、入市交易：使用江苏省农村集体经营性建设用地网上交易系统，并在公共资源交易平台等相关媒介发布交易公告，实行公开交易，交易完成后，由出让（出租）方与竞得人签订《集体经营性建设用地成交确认书》。交易结果应在公共资源交易平台进行公布，接受社会和群众监督；

6、办理登记：入市交易完成后，竞得人应依法依规申请集体建设用地使用权登记。

（七）试点期限？

答：本次集体经营性建设用地入市试点工作截止2026年10月31日。