信托制物业是一种新型的物业管理模式，在这一模式下，物业公司不再是单纯的收费者，而将转变为居民的贴心管家，积极回应居民的需求和建议。自新闸街道导入信托制物业以来，我们在实践中不断探索和总结，现对居民热切关心的问题回应如下：

1.Q：什么是信托制物业？

对物业管理进行制度重构，由全体业主（受益人）授权业主大会（委托人）将业主共有基金（物业费和小区公共收益），以信托的方式委托给物业企业（受托人），按照约定标准对信托财产进行运用及管理，全体业主（受益人）获得物业企业（受托人）提供的社区治理、活动组织、环境卫生管理、安全管理、协调沟通等服务，并且通过全过程的公开透明，实现业主权益和小区公共利益最大化。

2.Q：原来业主签的合同怎么改为“信托制”的物业服务合同，是否重新召开业主大会会议表决？

A：需要。如已有物业服务合同未按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第（四）款选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人进行表决，合同无效。但不管前合同是否表决，与物业重新签订合同都需要提交业主大会会议表决。

3.Q：业主觉得小区现在服务的物业不错，如果小区做信托制，可以继续让他们服务吗？

A：可以。只要业主们和物业公司都愿意，包干制之下在小区服务的物业公司可以与小区业主大会签订物业服务合同（信托制）；但因为变更了合同条款，须召开临时业主大会会议表决新的物业服务合同（信托制）和附带的年度资金预算方案等。

4.Q：“信托制”物业治理模式下，物业费收取主体是谁？

A：在“信托制”物业治理模式下，物业费是业主共同资金的来源之一（另外是小区业主们的共有收益资金）。这笔资金的筹集工作，是委托了物业公司进行的。详见《物业服务合同（信托制）》模板第二十三条第（三）款受托人必须履行下列职责3.3：“负责收取和管理本信托下物业维护基金及其他应由每个业主、住户缴纳的费用资金。”

5.Q：“信托制”物业治理模式中，是不是小区所有的钱都归入其中？小区的共同资金由哪些组成？

A：是。“信托制”物业治理模式之下，小区的共同资金池中主要是物业费、电梯运行维护费、公共收入公共收益、其他代收代缴费用等。

6.Q：共同资金账户如何监管？使用是何流程？

A：信托制导入后，小区所有收入（含物业费、公共区域及设施设备使用及经营所产生的的收益及孳息）归委托人（即业主大会）所有，将钱存入双密码共同资金账户，受益人（即全体业主）有查询密码，受托人（即物业）有支取密码；常州市住建局开发的“阳光物业”信托制物业模块与双密码账户互通，受益人可通过“阳光物业”信托制物业模块查询小区账户余额及银行流水；线下受托人公示账目，将财务报销凭证放在固定位置，供业主随时查阅。资金使用情况对照导入前受托人根据小区收入及维护成本做开放式预算（该预算会公示征求业主意见，修改后提交业主大会会议表决，通过后按照预算执行），受托人根据预算执行可以自己负责。

      7.Q：新闸街道“信托制物业”试点小区是哪里？导入的成效如何？

2023年8月，新闸街道将冶金新村作为信托制物业导入试点，先后建立物管会、制定开放式预算、设立双密码账户等过程，于2023年12月成功导入信托制物业。

如今，冶金新村焕发新生，被评为市级宜居小区。导入过程中，街村两级通过“网格+物业”模式，借助老小区改造过契机，引入市场化物业公司，一方面保障物业优质服务，另一方面重点围绕信托制物业服务模式导入要求和发挥居民参与主体作用，先后多次开展信托培训、座谈会、年度物业服务资金使用预算讨论，利用网格走访广泛宣传并征求意见，最终达成共识，完成导入工作。网格+物业的高度配合为成功导入信托制物业治理模式打下坚实基础，信托制治理模式实现了居民满意度上升和物业矛盾纠纷下降的效果，经调查居民满意度达95%、矛盾纠纷同比下降70%。停车收费管理得到业主认可。经统计，自今年启动停车收费日起至今4个多月，小区内的停车收费情况日趋稳健，实现了小区公共收益从无到有质的转变。

8.Q：新闸街道今年有哪些小区在导入信托制物业？目前导入工作又进行到哪一步？

涉及6个小区，分别是新东花苑、新府花苑、新裕花苑一期、文盛花苑、新康花苑、绿地世纪城A区，其中绿地世纪城是新闸街道下半年主动作为、勇挑重担作为重点攻坚项目的小区。

目前，新东花苑、新府花苑已完成信托制导入，新裕花苑一期和文盛花苑计划8月底完成信托制物业的入场进驻及签约，新康花苑拟结合安置小区车位改建收费和小区内消防通道重新规划等工作推行信托制物业。绿地世纪城小区业主体量大、历史遗留问题多，目前已系统梳理小区疑难杂症、形成问题清单，深化细化信托制物业导入方案，各项工作正有序开展。